Emlak piyasasında artan fiyatlar kiracı ve konut sahipleri ortasında gerginliklere yol açmıştı.
Devlet, kira artışlarına yüzde 25 üst hudut getirerek bir ölçü piyasanın tansiyonu düşürme yoluna gitti. Doç. Dr. Umut Yeniocak, mesken sahibi ile kiracı ortasında imzalanan kira mukavelelerine ait kıymetli açıklamalarda bulundu.
SÖZLEŞME MÜDDETİ BİTSE DE KONUT SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARAMAZ
En çok merak edilen bahislerin başında, kontratların bitiminde mesken sahiplerinin kiracılarını meskenden çıkarıp çıkaramayacakları konusu geliyor.
Doç. Dr. Umut Yeniocak, konut ve işyeri kiralarında mukavele müddeti bittiğinde mukavelelerin zaten sona ermediğine dikkat çekerek, kanun gereği kontratların bir yıl uzaması sebebiyle konut sahiplerinin kiracıyı çıkaramayacaklarının altının çizdi.
Yeniocak, kiracının çıkmak istemesi halinde ise mukavele mühleti bitiminden en az 15 gün evvel mesken sahibine haber vermesi, müddetin sonunda mukaveleyi sona erdirmesi gerektiğini söyledi.
Örneğin kiracının mukavele müddeti bitmeden, yıl ortasında çıkmak istemesi durumunda ise yaklaşık 3 kira meblağında tazminat ödemesi gerektiğini tabir eden Doç. Dr. Umut Yeniocak, konut sahiplerinin kiracıyı sebepsiz halde çıkarma hakkının ise, bir yıllık kontratlarda sözleşme başladıktan 12 yıl sonra mümkün hâle geldiğini kaydetti ve bu hesabın formülünün de “sözleşme mühleti + 10 + 1” halinde olduğuna işaret etti.
EV SAHİBİ KİRA ARTIŞINI SERBESTÇE YAPAMAZ
Doç. Dr. Yeniocak, kira bedelinin başlangıçta belirlenmesi sırasında bir sınırlamanın olmadığını lakin, sonrasında yapılacak kira artışlarının on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla hudutlu olduğunu belirtti.
Yeniocak, Türk Borçlar Kanunu’na getirilen süreksiz unsurla, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar TÜFE oranı daha fazla olsa bile konut kiralarında en fazla yüzde 25 artış uygulanabileceğinin de altını çizdi.
Yüzde 25’lik artış sınırlamasının yalnızca konutlar için getirildiğini de vurgulayan Doç. Dr. Umut Yeniocak, “İşyerlerinde artış oranının üst hududu TÜFE olarak uygulanmaya devam edecek. Kontratlarda artış oranı olarak sıkça kullanılan “ÜFE/TÜFE ortalaması” ya da “TEFE/TÜFE ortalaması” formülü ise artık TÜFE’yi aştığı için geçersizdir” biçiminde belirtti.
EV SAHİPLERİ UYARLAMA DAVASI AÇABİLİRLER
Doç. Dr. Yeniocak, konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin emsal kiralar karşısında düşük kalması durumunda ise kira bedelinin yükseltilmesi için kira tespit davası açılabileceğini anlattı. Bu davaların en erken, kira başlangıç tarihinden 5 yıl sonra açılabildiğini ve dava açmak için öncesinde bir ihtar gönderme zorunluluğunun olmadığını tabir eden Yeniocak, mahkemenin vereceği kira artış kararının da davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulandığını hatırlattı.
5 yılı beklemek istemeyen mesken sahiplerinin kira artışı için uyarlama davası açabileceklerini söyleyen Doç. Dr. Yeniocak, “Ancak bu davanın kazanılabilmesi için, kira tespit davasından farklı olarak, beklenmeyen sıra dışı gelişmelerin yaşanması sebebiyle kira bedelinin arttırılması gerektiği argüman ve ispat edilmelidir” ikazında bulundu.
SATIŞ, KİRACININ SERBESTÇE ÇIKARILABİLECEĞİ MANASINA GELMEZ
Son vakitlerde kiracıların en sık maruz kaldıkları durum da meskenlerinin satışa çıkarılması. Doç. Dr. Yeniocak, konut ya da işyerinin satılması durumunda dahi kira kontratının yeni maliki de bağladığını söz etti.
Yeniocak, “Yeni malik de eski malik üzere, “ihtiyacım var” ya da “esaslı imar değişikliği/inşaat yaptıracağım” gibi münasebetlerle kiracının çıkmasını isteyebilir. Lakin bu durumda kiracı kendi isteğiyle çıkmazsa malik bu argümanını dava açarak ispatlamak durumundadır” açıklamasını yaptı.
Mahkeme kararı olmadan kiracının zorla çıkarılamayacağını belirten Yeniocak, “Kiracı çıkmazsa yeni malik, açacağı tahliye davasını isterse eski malik üzere kontrat müddetinin bitiminde isterse satın aldığı tarihten altı ay sonra açabilir” dedi.
Yeniocak, yeni malikin, bu altı aylık imkândan yararlanabilmesi için, satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmasının koşul olduğunu, aksi hâlde, yalnızca kontrat müddetinin bitiminde davayı açabileceğine işaret etti.
EV SAHİBİNİN ELİNDE TAHLİYE TAAHHÜDÜ VARSA, KİRACIYI ÇIKARMAK İÇİN DİĞER BİR ŞEYE MUHTAÇLIK KALMAZ
Son olarak tahliye taahhüdü konusuna da değinen Yeniocak, şayet kiracı bu belgeyi imzalamışsa mesken sahibinin taahhüt edilen tahliye tarihinde kiracının çıkmasını isteyebileceğine dikkat çekti.
Kiracı taahhüde karşın çıkmazsa konut sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak süratlice tahliyeyi sağlayabileceğini belirtti. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için ise taahhüdün kira mukavelesinin tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerektiğini söyleyen Yeniocak, “Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmaz ve bir ay içinde konut sahibi dava açmazsa o taahhüt bir daha kullanılamaz. Düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmayan tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan mesken sahibi tarafından doldurulması uygulamasını Yargıtay geçerli kabul ediyor” dedi.